Ist Schimmelbefall im Neubau ein Mangel?

Geschrieben von Jürgen Jörges am 09.10.2018

Ob ein Schimmelbefall in einem Neubau einen Mangel darstellt, ist in erster Linie keine Frage an einen Sachverständigen. Es bedarf schlichtweg und ergreifend einer juristischen Betrachtung, um sich in dieser Angelegenheit einer Antwort zu nähern. Dies hat das Oberlandesgericht München in einer Entscheidung von 30.01.2018 getan.  In dem Urteil geht es um einen nicht sichtbarer Schimmelbefall, also einen verdeckten Schimmel und an dieser Stelle kann ich schon verraten, das Urteil wurde im Sinne des klagenden Bauherrn ausgesprochen.

Die Grundaussage für das Errichten eines Gebäudes kann wie folgt zusammengefasst werden. Wer eine Bauleistung beauftragt, hat das Recht darauf, dass die Gewerke eine mangelfreie Leistung erstellen. Weicht nun die Bauleistung in negativer Art und Weise von der vertraglichen Vereinbarung ab und entspricht somit auch nicht den anerkannten Regeln der Technik, stehen dem Bauherrn Mängelansprüche gegen den Unternehmer zu. Dies gilt für den Bauherrn genauso wie für den Käufer einer neuen Immobilie.

Das bedeutet, dass eine mit Schimmel befallene Bausubstanz grundsätzlich als mangelhaft zu bezeichnen ist. Die Schwierigkeit dabei  ist, dass Schimmelpilze dass ein natürlicher Bestandteil unserer Umwelt und dementsprechend auch immer in der uns umgebenen Luft enthalten sind. Sporen in fortpflanzungsfähigen Einheiten sind überall in geringen Konzentrationen vorhanden, aber wann  ist unter Berücksichtigung dieser Tatsache  ein Gebäude mangelhaft und wann nicht?  

Die „natürlichen“ keimfähigen Sporen unserer Umwelt bilden eine Hintergrundbelastung. Kritisch wird es demnach dann, wenn diese Hintergrundbelastung überschritten wird.  Dies wird häufig mit einer Raumluftuntersuchung auf Schimmelsporen ergründet.  Wenn im Vergleich die Innenluft keine höhere Sporenkonzentration als die Außenluft aufweist, dann spricht man in der Regel von einem schimmelfreien Gebäude.  Wobei das Wort  „schimmelfrei“ durchaus einen falschen Eindruck verschafft.  Noch schwieriger wird es bei einem verdeckten Schimmelbefall.  Die in Hohlräumen oder hinter Folien wachsenden Schimmelpilze sind aufgrund ihrer Biomasse teilweise als großflächig zu betrachten und sind dennoch nicht in der Raumluft nachweisbar. Des Weiteren kann es bei einer Raumluftmessung auch zu starken Schwankungen der  Sporenbelastung  in der Raumluft kommen, da es eine Momentaufnahme ist.  Auch die Jahreszeit sowie die Rahmenbedingungen  können zu einem unterschiedlichen Ergebnis führen.  Daher sind bei einer Raumluftmessung mehrere Proben an unterschiedlichen Tagen zu empfehlen.  Auch die Tatsache, dass ein Schimmelbefall nicht nur aus Sporenbildung besteht, erschwert den Nachweis durch eine Raumluftmessung. Stoffwechselprodukte, geruchsartige Verbindungen, Schimmelpilz- und Bakteriengifte, Zellwand und Myzelbruchstücke werden durch die Raumluftmessung nicht festgestellt. Daher ist unabhängig einer Raumluftuntersuchung bei einem sichtbaren oder verdeckten Befall der Nachweis von besiedeltem Material erforderlich.

Ein Schimmelpilzbefall, der durch Wachstum vom Myzel (wurzelartige Strukturen) in Innenräumen nachzuweisen ist, wird als technischer Mangel bezeichnet. Damit wird das Symptom festgestellt, jedoch die Ursache außer Acht gelassen. Hierzu muss man wissen, dass sich Schimmelpilzsporen nur dann ausbreiten und wachsen können, wenn genügend Feuchtigkeit als Grundlage vorhanden ist.

Durch Putz, Beton, Estrich, Mörtel usw. werden ca. 10.000 Liter Wasser bei der Errichtung eines Einfamilienhauses eingebracht. Das ist eine Menge Feuchtigkeit und viel Nahrung für so manchen Schimmelpilz. Böse Zungen behaupten sogar, dass es in jedem Neubau auch einen Wasserschaden gibt. Kommt es in einem unbewohnten Neubau zu einem Schimmelbefall, so lässt sich zumindest zweifelsfrei ein falsches Nutzerverhalten ausschließen.

Der Erwerber oder Besteller einer Bauleistung hat den Anspruch, dass im Rahmen der Mängelbeseitigung die Ursache vollständig beseitigt wird. Es reicht daher nicht aus, lediglich das Schadensbild, also das Symptom,  etwa der sichtbare oder verdecke Schimmelbefall,  zu beseitigen. Wichtig ist, dass auch die Ursache für die Feuchtigkeit beseitigt wird. 

OLG München vom 31.01.2018

Es klagt der Bauherr gegen seinen Bauunternehmer, da es während der Errichtung seines Einfamilienhauses zu Streitigkeiten wegen Schimmelbefall und Feuchtigkeit gekommen ist. Der Bauherr verweigert die Abnahme der erstellen Werkleistung und fordert zur Mängelbeseitigung auf. Er fordert den kompletten Austausch der Bodenkonstruktion, da es zu Schimmelbildung unterhalb des Estrichs gekommen ist. Der Bauunternehmer möchte jedoch nur in einzelnen Räumen nachbessern. Jetzt kommt es zum Streit und zur Auseinandersetzung vor Gericht.

Durch die Verweigerung der Abnahme durch den Bauherrn muss jetzt die Beweislast durch den Bauunternehmer geführt werden.  Er muss jetzt belegen, dass sein erstelltes Gewerk mangelfrei ausgeführt wurde. Interessant ist die Auslegung des Oberlandesgerichts, das jede Belastung jenseits der Hintergrundbelastung bis hin zu einer Besiedelung eines Gebäudes mit Schimmel als Mangelhaftigkeit im Sinne des Gesetzes ansieht. Dabei hat das Gericht auch klar Stellung zu Grenzwerten und zur bautechnischen Literatur bezogen.

Der Umfang einer Besiedelung eines Baustoffes  mit Schimmelsporen wird üblicherweise mit einer Materialprobe im Labor untersucht. Dabei werden die KBE/g gemessen, also die koloniebildende Einheit je Gramm. Es ist eine quantitative und qualitative Bestimmung der Lebendzellzahlen von Mikroorganismen.  Die fachtechnische Literatur geht davon aus, dass bei einer Konzentration von 104 = 10.000 KBE/g  von einer auffälligen Konzentration ausgegangen werden muss, die höher als die Hintergrundbelastung liegt und einen zu tolerierenden Grenzwert übersteigt.  Das OLG München kam zu der Auffassung, dass dies bereits als technischer Mangel anzusehen ist und nicht erst das Erreichen der nächsten Stufe von 105 = 100.000 KBE/g  zu einem Mangel führt. Soweit ersichtlich hat das Oberlandesgericht damit erstmalig in der Rechtsprechung zu der bautechnischen Literatur zu den relevanten Grenzwerten Stellung bezogen. Trotz der klaren Aussage des Oberlandesgerichts, heißt es in dieser Angelegenheit abzuwarten, denn es wurde eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof beantragt.

Im neuen Schimmelpilzleitfaden des Umweltbundesamtes sind Nutzungsklassen zur weiteren Differenzierung eingeräumt worden.  Ein Büro oder ein Wohnraum entspricht der Nutzungsklasse II, während ein Keller-oder Abstellraum der Nutzungsklasse III zuzuordnen ist. Altenpflegeeinrichtungen und Krankenhäuser sind in der Klasse I zu finden, während Bauteile in Hohlräume lediglich mit Klasse IV eingestuft werden. Der Grund hierfür ist, dass der Schimmel luftdicht abgeschlossen ist.
Aus rechtlicher Sicht ist es jedoch unerheblich, welcher Nutzungsklasse der Raum in Bezug auf Schadensersatz oder Mangelhaftigkeit  zuzuordnen ist. Ein eindeutiger Befall bleibt auch ein eindeutiger Befall  unabhängig der Nutzungsklasse und der Bauherr oder Käufer einer Immobilie hat, wie bereits erwähnt, ein Recht auf eine mangelfreie Ausführung. In welcher Art und Weise sich der Bauherr jetzt mit einem eventuellen eingeschränkten Mangelrecht zufrieden geben soll, klärt jetzt der BGH. Unstrittig dabei ist sicherlich, dass ein mit Schimmel befallener Neubau als mangelhaft anzusehen ist. Die Aussage des BGH zu Grenzwerten und Belastungen erwarte ich schon jetzt mit Spannung.

Letztendlich muss in dieser Angelegenheit geklärt werden, wer für die Beseitigung der angefallenen Feuchtigkeit zu sorgen hat.

Mein Tipp:
Wer neu baut, sollte sich nicht davor scheuen, Kosten für eine technische Trocknung im Budget einzuplanen, sonst kommt der Schimmel schneller und unbemerkt  als  Untermieter,  als man es sich vorstellen kann. Eventuell anstehende Rechtsstreitigkeiten sind sehr langwierig und bringen nicht immer das gewünschte Ergebnis. 

 

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